Location ROIค่าเริ่มต้น
ระบบตัดสินใจเลือกทำเล
เทียบหลายจุดบนแผนที่ กรอกสมมติฐานทางการเงิน และดูอันดับ ROI ก่อนตัดสินใจเช่าหรือเปิดสาขา
ทำเลในแบบ
2 จุด
ทำเลอันดับ 1
Central World
คะแนน ROI
0
ระยะคืนทุน
>60 mo
สรุปทำเลชั้นนำ: เฝ้าดูต่อ • อันดับ 1
มุมมองแผนที่
หมุดแต่ละทำเลใช้สีแยกตามอันดับ — คลิกหมุดหรือรายการเพื่อเลือก แล้วคลิกบนแผนที่เพื่ออัปเดตพิกัด
คลิกหมุดหรือรายการเพื่อเลือกทำเล จากนั้นคลิกบนแผนที่เพื่ออัปเดตพิกัดละติจูด/ลองจิจูด
กำลังปักพิกัดให้: Central World (13.746000, 100.538900)
📍 ทำเลอันดับ 1📍 ทำเลอันดับ 2
กำลังโหลดแผนที่…
📍 ทำเลอันดับ 1 Central World
13.7460, 100.5389
เฝ้าดูต่อ • ความหนาแน่นคู่แข่ง 52
📍 ทำเลอันดับ 2 Siam Paragon
13.7468, 100.5350
เฝ้าดูต่อ • ความหนาแน่นคู่แข่ง 52
ใส่รายละเอียดพื้นที่
เพิ่มทำเล กรอกค่าประมาณเบื้องต้น และเปรียบเทียบความอยู่รอดแบบสัมบูรณ์ร่วมกับอันดับเชิงสัมพัทธ์
ข้อมูลด้านล่างจะถูกส่งเข้าเอนจินขั้นตอนที่ 1–15 เพื่อคำนวณผลลัพธ์แบบเรียลไทม์
เฝ้าดูต่อ
เฝ้าดูต่อ
แดชบอร์ดสรุปทำเล
โหมดประมาณการ📍 ทำเลอันดับ 1Central World
ประเภทธุรกิจ: ร้านกาแฟ / คาเฟ่ • โซน: ย่านที่อยู่อาศัย • แท็กทราฟฟิก: ร้อน
คะแนน ROI
0
ระยะคืนทุน
>60 mo
ระยะคืนทุน (กรณีอนุรักษ์นิยม)
>60 เดือน
ความเชื่อมั่น
58%ต่ำ
ลูกค้าคุ้มทุน/วัน
150
ความอยู่รอดสมบูรณ์
ไม่เหมาะเปิดเดี่ยว
ค่าเช่าสูงสุดที่รับได้
-THB 243,751
กำไรรายเดือน (กรณีฐาน)
-THB 251,339
ความอยู่รอดรายสถานการณ์
กรณีอนุรักษ์นิยม: ไม่ผ่านเกณฑ์ • กรณีฐาน: ไม่ผ่านเกณฑ์ • กรณีดี: ไม่ผ่านเกณฑ์
ธงความเสี่ยงหลัก
ระยะคืนทุนนาน
คำแนะนำ (กฎ 3)
มีศักยภาพแต่หลักฐานยังอ่อน ให้คงไว้ใน watchlist และอัปเกรดเป็นโหมดสำรวจก่อนเซ็นสัญญา
📍 ทำเลอันดับ 2Siam Paragon
ประเภทธุรกิจ: ร้านกาแฟ / คาเฟ่ • โซน: ย่านที่อยู่อาศัย • แท็กทราฟฟิก: ร้อน
คะแนน ROI
0
ระยะคืนทุน
>60 mo
ระยะคืนทุน (กรณีอนุรักษ์นิยม)
>60 เดือน
ความเชื่อมั่น
58%ต่ำ
ลูกค้าคุ้มทุน/วัน
150
ความอยู่รอดสมบูรณ์
ไม่เหมาะเปิดเดี่ยว
ค่าเช่าสูงสุดที่รับได้
-THB 243,751
กำไรรายเดือน (กรณีฐาน)
-THB 251,339
ความอยู่รอดรายสถานการณ์
กรณีอนุรักษ์นิยม: ไม่ผ่านเกณฑ์ • กรณีฐาน: ไม่ผ่านเกณฑ์ • กรณีดี: ไม่ผ่านเกณฑ์
ธงความเสี่ยงหลัก
ระยะคืนทุนนาน
คำแนะนำ (กฎ 3)
มีศักยภาพแต่หลักฐานยังอ่อน ให้คงไว้ใน watchlist และอัปเกรดเป็นโหมดสำรวจก่อนเซ็นสัญญา
ตารางเปรียบเทียบเชิงวิเคราะห์
อันดับเชิงสัมพัทธ์และความอยู่รอดแบบสัมบูรณ์ พร้อมผลลัพธ์ที่ปรับด้วยระดับความเชื่อมั่น
| อันดับ | ทำเล | คะแนน ROI | ระดับ | ความอยู่รอดสัมบูรณ์ | ความเชื่อมั่น | ระยะคืนทุน | คืนทุน (กรณีอนุรักษ์นิยม) | กำไร/เดือน | IRR 3 ปี | คุ้มทุน/วัน | คำแนะนำ |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | #1 Central World | 0 | เฝ้าดูต่อ | 0 | 58% | >60 mo | >60 เดือน | -THB 251,339 | -100% | 150 | #3 มีศักยภาพแต่หลักฐานยังอ่อน ให้คงไว้ใน watchlist และอัปเกรดเป็นโหมดสำรวจก่อนเซ็นสัญญา |
| 2 | #2 Siam Paragon | 0 | เฝ้าดูต่อ | 0 | 58% | >60 mo | >60 เดือน | -THB 251,339 | -100% | 150 | #3 มีศักยภาพแต่หลักฐานยังอ่อน ให้คงไว้ใน watchlist และอัปเกรดเป็นโหมดสำรวจก่อนเซ็นสัญญา |
ผลวิเคราะห์เชิงลึก
คะแนน 5 เลเยอร์, ระบบคำแนะนำ, กราฟจัดอันดับปัจจัยที่กระทบระยะคืนทุน, สรุปความเสี่ยง, ชั้นความเชื่อมั่น, สูตรคำนวณจุดคุ้มทุน, โมดูลสัญญาเช่า และกราฟคาดการณ์ 5 ปี
สรุปภาพรวมทุกทำเล
| อันดับ | ทำเล | โมเดลทราฟฟิก | ระดับความเชื่อมั่น (Layer) | สถานะคำแนะนำ |
|---|---|---|---|---|
| 1 | #1 Central World | ใช้โมเดลสำรองแบบประมาณการ | 58% • ต่ำ | เฝ้าดูต่อ |
| 2 | #2 Siam Paragon | ใช้โมเดลสำรองแบบประมาณการ | 58% • ต่ำ | เฝ้าดูต่อ |
คำแนะนำจากเอนจิน
| ทำเล | กฎ | คำแนะนำ |
|---|---|---|
| #1 Central World | 3 | มีศักยภาพแต่หลักฐานยังอ่อน ให้คงไว้ใน watchlist และอัปเกรดเป็นโหมดสำรวจก่อนเซ็นสัญญา |
| #2 Siam Paragon | 3 | มีศักยภาพแต่หลักฐานยังอ่อน ให้คงไว้ใน watchlist และอัปเกรดเป็นโหมดสำรวจก่อนเซ็นสัญญา |
คะแนน 5 เลเยอร์
| ทำเล | ตลาด | คุณภาพทำเล | ความเป็นไปได้เชิงพาณิชย์ | การเงิน | คะแนนรวมก่อนปรับ | คะแนนหลังปรับความเสี่ยง |
|---|---|---|---|---|---|---|
| #1 Central World | 49.8 | 66.0 | 54.7 | 0.0 | 36.6 | 0.6 |
| #2 Siam Paragon | 49.8 | 66.0 | 54.7 | 0.0 | 36.6 | 0.6 |
ผลลัพธ์รายสถานการณ์
| ทำเล | สถานการณ์ | รายได้/เดือน | กำไร/เดือน | ระยะคืนทุน | IRR 3 ปี | NPV 5 ปี | ผ่านเกณฑ์ |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| #1 Central World | กรณีอนุรักษ์นิยม | THB 4,628 | -THB 260,115 | >60 เดือน | -100% | -THB 15,224,791 | ไม่ใช่ |
| #1 Central World | กรณีฐาน | THB 10,774 | -THB 251,339 | >60 เดือน | -100% | -THB 14,925,380 | ไม่ใช่ |
| #1 Central World | กรณีดี | THB 20,942 | -THB 243,740 | >60 เดือน | -100% | -THB 14,653,578 | ไม่ใช่ |
| #2 Siam Paragon | กรณีอนุรักษ์นิยม | THB 4,628 | -THB 260,115 | >60 เดือน | -100% | -THB 15,224,791 | ไม่ใช่ |
| #2 Siam Paragon | กรณีฐาน | THB 10,774 | -THB 251,339 | >60 เดือน | -100% | -THB 14,925,380 | ไม่ใช่ |
| #2 Siam Paragon | กรณีดี | THB 20,942 | -THB 243,740 | >60 เดือน | -100% | -THB 14,653,578 | ไม่ใช่ |
ตารางลองปรับตัวเลข 3×3
| ทำเล | ความเปลี่ยนแปลงทราฟฟิก | ความเปลี่ยนแปลงบิลเฉลี่ย | กำไรรายเดือน | ระยะคืนทุน |
|---|---|---|---|---|
| #1 Central World | -20% | -20% | -THB 253,103 | >60 เดือน |
| #1 Central World | -20% | ฐาน | -THB 252,311 | >60 เดือน |
| #1 Central World | -20% | +20% | -THB 251,519 | >60 เดือน |
| #1 Central World | ฐาน | -20% | -THB 252,328 | >60 เดือน |
| #1 Central World | ฐาน | ฐาน | -THB 251,339 | >60 เดือน |
| #1 Central World | ฐาน | +20% | -THB 250,349 | >60 เดือน |
| #1 Central World | +20% | -20% | -THB 251,554 | >60 เดือน |
| #1 Central World | +20% | ฐาน | -THB 250,366 | >60 เดือน |
| #1 Central World | +20% | +20% | -THB 249,179 | >60 เดือน |
| #2 Siam Paragon | -20% | -20% | -THB 253,103 | >60 เดือน |
| #2 Siam Paragon | -20% | ฐาน | -THB 252,311 | >60 เดือน |
| #2 Siam Paragon | -20% | +20% | -THB 251,519 | >60 เดือน |
| #2 Siam Paragon | ฐาน | -20% | -THB 252,328 | >60 เดือน |
| #2 Siam Paragon | ฐาน | ฐาน | -THB 251,339 | >60 เดือน |
| #2 Siam Paragon | ฐาน | +20% | -THB 250,349 | >60 เดือน |
| #2 Siam Paragon | +20% | -20% | -THB 251,554 | >60 เดือน |
| #2 Siam Paragon | +20% | ฐาน | -THB 250,366 | >60 เดือน |
| #2 Siam Paragon | +20% | +20% | -THB 249,179 | >60 เดือน |
ปัจจัยที่กระทบระยะคืนทุน (เปรียบเทียบ Top 3)
| ทำเล | อันดับ 1 | อันดับ 2 | อันดับ 3 |
|---|---|---|---|
| #1 Central World | ปริมาณทราฟฟิกคนเดิน (0.0 เดือน) | บิลเฉลี่ย (0.0 เดือน) | อัตราแปลง (0.0 เดือน) |
| #2 Siam Paragon | ปริมาณทราฟฟิกคนเดิน (0.0 เดือน) | บิลเฉลี่ย (0.0 เดือน) | อัตราแปลง (0.0 เดือน) |
สรุปรายการความเสี่ยงและปัจจัยหนุน
| ทำเล | คะแนนลบจากความเสี่ยง | คะแนนบวกจากปัจจัยหนุน |
|---|---|---|
| #1 Central World | ระยะคืนทุนนาน (-10), ขาดทุนในกรณีขาลง (-8), ภาระค่าเช่าสูงเกินค่าเฉลี่ย (-7), พึ่งพาแหล่งทราฟฟิกเดี่ยว (-6), ข้อมูลยังเป็นค่าประมาณ (-5) | ไม่มีโบนัสที่ใช้งานอยู่ |
| #2 Siam Paragon | ระยะคืนทุนนาน (-10), ขาดทุนในกรณีขาลง (-8), ภาระค่าเช่าสูงเกินค่าเฉลี่ย (-7), พึ่งพาแหล่งทราฟฟิกเดี่ยว (-6), ข้อมูลยังเป็นค่าประมาณ (-5) | ไม่มีโบนัสที่ใช้งานอยู่ |
ชั้นแหล่งที่มาความเชื่อมั่น
| ทำเล | ทำเล | ทราฟฟิก | การมองเห็นหน้าร้าน | การแข่งขัน | การเงิน |
|---|---|---|---|---|---|
| #1 Central World | ข้อมูลประกาศ | ข้อมูลประกาศ | ข้อมูลประกาศ | ข้อมูลประกาศ | ราคาจากผู้ให้เช่า |
| #2 Siam Paragon | ข้อมูลประกาศ | ข้อมูลประกาศ | ข้อมูลประกาศ | ข้อมูลประกาศ | ราคาจากผู้ให้เช่า |
คณิตศาสตร์จุดคุ้มทุน
| ทำเล | ต้นทุนคงที่/วัน | ส่วนต่างกำไร/ลูกค้า | ลูกค้าคุ้มทุน/วัน | รายได้คุ้มทุน/เดือน | ค่าเช่าสูงสุดที่รับได้ | ทราฟฟิกขั้นต่ำ | บิลคุ้มทุน | อัตราแปลงคุ้มทุน |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| #1 Central World | THB 9,508 | THB 64 | 150 | THB 460,081 | -THB 243,751 | 3,948 | THB 6,248 | 199.0% |
| #2 Siam Paragon | THB 9,508 | THB 64 | 150 | THB 460,081 | -THB 243,751 | 3,948 | THB 6,248 | 199.0% |
โมดูลโครงสร้างสัญญาเช่า
| ทำเล | ค่าเช่าฐาน | ค่าส่วนกลาง | ค่าสาธารณูปโภคพื้นฐาน | ค่าเช่ารวม | ส่วนแบ่งรายได้ | เดือนเงินประกัน | อายุสัญญา (ปี) | การปรับเพิ่มค่าเช่า | ค่าเซ้ง | ค่าปรับยกเลิก | ข้อจำกัดการปรับปรุง | ข้อจำกัดผู้ให้เช่า |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| #1 Central World | THB 75,000 | THB 11,250 | THB 9,000 | THB 95,250 | 0.0% | 3.0 | 3.0 | 5.0% | THB 0 | 34 | 35 | 32 |
| #2 Siam Paragon | THB 75,000 | THB 11,250 | THB 9,000 | THB 95,250 | 0.0% | 3.0 | 3.0 | 5.0% | THB 0 | 34 | 35 | 32 |
สรุปคาดการณ์ 5 ปี (กระแสเงินสดสะสม)
| ทำเล | กรณีอนุรักษ์นิยม (เดือน 60) | กรณีฐาน (เดือน 60) | กรณีดี (เดือน 60) | Ramp curve (เดือน 1-6) |
|---|---|---|---|---|
| #1 Central World | -THB 18,087,860 | -THB 17,697,910 | -THB 17,347,335 | 45%, 60%, 75%, 85%, 92%, 100% |
| #2 Siam Paragon | -THB 18,087,860 | -THB 17,697,910 | -THB 17,347,335 | 45%, 60%, 75%, 85%, 92%, 100% |