สงวนลิขสิทธิ์ financial-health-check.com
ซื้อบ้านซื้อรถ ด้วยกระดาษแผ่นเดียว
สองการตัดสินใจทางการเงินที่ใหญ่ที่สุดในชีวิต · ใช้หลักนักวางแผนการเงิน · คำนวณงบที่เหมาะสม · ค่าใช้จ่ายจริงที่มักถูกลืม · และเกณฑ์ผ่อนที่ปลอดภัย
01
ตรวจความพร้อม 5 เกณฑ์ · ก่อนตัดสินใจซื้อ
ไม่ผ่านข้อไหน = ยังไม่ควรซื้อ · ฝืนซื้อ = หนี้ท่วมไม่มีทางออกบ้านตรวจความพร้อมซื้อบ้าน
ผ่านกี่เกณฑ์
เกณฑ์
รถตรวจความพร้อมซื้อรถ
ผ่านกี่เกณฑ์
เกณฑ์
02
คำนวณงบก่อน แล้วค่อยหาบ้าน/รถที่เข้างบ
ราคาที่เหมาะสมกับรายได้ · คำนวณก่อนดูโครงการ
ดูบ้านก่อนคิดเงิน = ตกหลุมรักแล้วยากถอนคำนวณงบก่อน แล้วค่อยหาบ้าน/รถที่เข้างบ
ราคาบ้านที่เหมาะสมกฎ: ≤ 3–4 เท่าของรายได้ต่อปี
รายได้รวม
ต่อเดือน
ต่อเดือน
×
× 12 เดือน
= ต่อปี
= ต่อปี
×
ตัวคูณ 3–4 เท่า
= งบบ้านที่เหมาะ
ปลอดภัย · 3 เท่าผ่อนสบาย ยังมีเงินเหลือ
พอรับได้ · 3.5 เท่าต้องมีวินัยสูง
เสี่ยง · 4 เท่าถ้ารายได้ลด = วิกฤต
ราคารถที่เหมาะสมกฎ: ≤ 50% ของรายได้ต่อปี
รายได้รวม
ต่อเดือน
ต่อเดือน
×
× 12 เดือน
= ต่อปี
= ต่อปี
×
50% ของรายได้ปี
= งบรถที่เหมาะ
ปลอดภัย · 30%ผ่อนสบาย ยังออมได้
พอรับได้ · 40%ต้องตัดรายจ่ายอื่น
เสี่ยง · 50%ค่าใช้จ่ายรถบานปลาย
03
ค่าใช้จ่ายจริงทั้งหมด · รวมส่วนที่มักถูกลืม
ค่าใช้จ่ายซ่อนเร้นมักสูงกว่าที่คิด 20–40% · ต้องรู้ก่อนเซ็นต้นทุนจริงของการซื้อบ้านครบทุกรายการ
ก้อนแรก · วันเซ็นสัญญา
ราคาบ้าน/คอนโด (ราคาซื้อขาย)
ค่าโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาประเมิน
ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้
อากรแสตมป์ / ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ค่านายหน้า (ถ้ามี) 2–3%
เข้าอยู่ · ก่อนอยู่จริง
ค่าเฟอร์นิเจอร์ · ของแต่งบ้าน
ค่าซ่อมแซม/ปรับปรุง/ทาสี
ค่ามิเตอร์ไฟ/น้ำ/อุปกรณ์เริ่มต้น
ค่าใช้จ่ายรายปี · ตลอดเจ้าของ
ค่าส่วนกลาง/บำรุงรักษา/ปีละ
ประกันอัคคีภัย/ประกันบ้าน/ปีละ
ภาษีที่ดิน/สิ่งปลูกสร้าง/ปีละ
ค่าซ่อมบำรุงสะสม (1% ของราคา/ปี)
ต้นทุนจริงรวมทั้งหมด (ไม่รวมดอกเบี้ย)
ต้นทุนจริงของการซื้อรถครบทุกรายการ
ก้อนแรก · วันรับรถ
ราคารถ (ราคาซื้อจริง)
ค่าแรกเข้า/ค่าดำเนินการ
ค่าอุปกรณ์ตกแต่ง/ฟิล์ม/กล้อง
ค่าประกันภัยชั้น 1 ปีแรก
ค่าต่อทะเบียนครั้งแรก/ป้ายแดง
ค่าใช้จ่ายรายเดือน · ตลอดเป็นเจ้าของ
ค่าน้ำมัน / ค่าชาร์จไฟ
ค่าประกันภัย/ปีละ (หาร 12)
ค่า พรบ. / ต่อภาษีรถ/ปีละ (หาร 12)
ค่าซ่อมบำรุง/เปลี่ยนยาง/ปีละ
ต้นทุนซ่อนเร้น · ที่คนมักลืม
ค่าเสื่อมมูลค่า ~15–20%/ปีในช่วงแรก
ค่าที่จอดรถ (บ้าน/ที่ทำงาน)
ค่าทางด่วน/ค่าล้าง/ค่าอื่น
ต้นทุนจริงรวมทั้งหมด (ไม่รวมดอกเบี้ย)
04
ภาระผ่อนรายเดือน + ตรวจเกณฑ์ความปลอดภัย
ค่างวดที่เห็นไม่ใช่ภาระจริง · ต้องรวมทุกหนี้และค่าใช้จ่ายรถด้วยคำนวณค่างวดผ่อนบ้านดอกเบี้ยลดต้นลดดอก
วงเงินกู้
÷
จำนวนงวด
(ปี × 12)
(ปี × 12)
≈
ค่างวดประมาณ
(ก่อนดอกเบี้ย)
(ก่อนดอกเบี้ย)
ตรวจสัดส่วน · เกณฑ์ปลอดภัย CFP
รายได้รวมต่อเดือน
ค่างวดบ้านต่อเดือน (รวมดอก)
สัดส่วนค่างวดบ้าน / รายได้
%
หนี้รวมทุกก้อน / รายได้ (รวมบ้าน)
%
ค่างวดบ้าน ≤ 28% · หนี้รวม ≤ 36%ผล:
คำนวณภาระจริงของการมีรถไม่ใช่แค่ค่างวด
วงเงินกู้รถ
÷
จำนวนงวด
(ปี × 12)
(ปี × 12)
≈
ค่างวดประมาณ
(ก่อนดอกเบี้ย)
(ก่อนดอกเบี้ย)
ค่าใช้จ่ายรถจริงทั้งหมด / เดือน
ค่างวดรถ / เดือน
ค่าน้ำมัน + ประกัน + ซ่อม / เดือน
ค่าใช้จ่ายรถรวม / เดือน
สัดส่วน / รายได้ (เกณฑ์ปลอดภัย ≤ 15%)
%
ค่าใช้จ่ายรถ ≤ 15% ของรายได้ผล:
05
แผนเก็บเงินดาวน์ · สะสมให้ครบก่อนซื้อ
ดาวน์น้อย = จ่ายดอกเบี้ยมากขึ้น · ดาวน์ครบ = ค่างวดต่ำ ดอกน้อยแผนดาวน์บ้าน · เป้า 10–20% ของราคาบ้าน
ที่มาของเงินดาวน์
เงินออมที่มีอยู่แล้ว
ออมเพิ่ม ____ บาท/เดือน × ___ เดือน
โบนัส/เงินก้อนพิเศษที่คาดว่าจะได้
กองทุนหรือเงินลงทุนที่จะถอน
ขายสินทรัพย์/ของที่ไม่จำเป็น
รวมเงินดาวน์ที่มีได้
ออมเพิ่ม/เดือน
อีกกี่เดือนถึงครบดาวน์
วันที่คาดว่าจะพร้อมซื้อ
แผนดาวน์รถ · เป้า 20–30% ของราคารถ
ที่มาของเงินดาวน์
เงินออมที่มีอยู่แล้ว
ออมเพิ่ม ____ บาท/เดือน × ___ เดือน
โบนัส/เงินก้อนพิเศษ
ขายรถคันเก่า (ถ้ามี)
ขายสินทรัพย์อื่น
รวมเงินดาวน์ที่มีได้
ออมเพิ่ม/เดือน
อีกกี่เดือนถึงครบดาวน์
วันที่คาดว่าจะพร้อมซื้อ
06
เปรียบเทียบต้นทุน 10 ปี · ซื้อ vs เช่า/ไม่ซื้อ
ซื้อบ้านไม่ได้คุ้มเสมอไป · ขึ้นกับราคา ดอกเบี้ย และระยะเวลาที่อยู่ซื้อบ้าน 10 ปีต้นทุนรวม
ดอกเบี้ยที่จ่ายใน 10 ปี
ค่าโอน/จดจำนอง
ค่าซ่อมบำรุง 10 ปี
ค่าส่วนกลาง 10 ปี
มูลค่าบ้านเพิ่ม (−)
ต้นทุนสุทธิ 10 ปี
เช่าบ้าน 10 ปีต้นทุนรวม
ค่าเช่า/เดือน × 120 เดือน
ค่ามัดจำ (ไม่ได้คืน)
เงินออมได้เพิ่ม/เดือน × ลงทุน 6%
ผลตอบแทนจากการลงทุนแทน (−)
ต้นทุนสุทธิ 10 ปี
ซื้อรถ 5 ปีต้นทุนรวม
ดอกเบี้ยทั้งหมด 5 ปี
ค่าเสื่อมมูลค่า 5 ปี
ค่าน้ำมัน 5 ปี
ค่าประกัน/ซ่อม 5 ปี
ค่าภาษี/ต่อทะเบียน 5 ปี
ต้นทุนจริง 5 ปี
เช่ารถ/ขนส่งสาธารณะ 5 ปีต้นทุน
รถไฟฟ้า/รถเมล์/เดือน × 60
เรียก Grab/แท็กซี่/เดือน × 60
เช่ารถรายวัน/รายเดือน × 60
เงินออมได้เพิ่ม × ลงทุน 5 ปี (−)
ต้นทุนสุทธิ 5 ปี
สรุปวิเคราะห์บ้าน:
สรุปวิเคราะห์รถ:
07 · 08
รายการตรวจสอบก่อนเซ็น + ใบสั่งยา
ผิดพลาดหลังเซ็นสัญญา = แก้ยากและแพงมาก · ตรวจให้ครบก่อนเสมอรายการตรวจสอบก่อนเซ็นซื้อบ้าน
ตรวจเอกสาร
ตรวจสภาพบ้าน
ตรวจทำเล
ตรวจสัญญา
รายการตรวจสอบก่อนเซ็นซื้อรถ
ตรวจเอกสาร
ตรวจสภาพรถ
ตรวจเงื่อนไข
ตรวจใจตัวเอง
ใบสั่งยา 7 ข้อ · ต้องทำก่อนเซ็นสัญญา℞
1
ตรวจความพร้อม 5 เกณฑ์ให้ผ่านก่อน(§01)
2
กำหนดงบก่อนดูโครงการ(§02)
3
คำนวณค่าใช้จ่ายจริงครบทุกรายการ(§03)
4
ตรวจสัดส่วน DTI ไม่เกินเกณฑ์(§04)
5
เก็บเงินดาวน์ให้ครบก่อนซื้อ(§05)
6
ตรวจรายการก่อนเซ็นทุกข้อ(§07)
7
ทำประกันที่เหมาะสมทันทีหลังซื้อ(ป้องกันความเสี่ยง)
ความลับ 01
งบก่อน · บ้านทีหลังคนส่วนใหญ่ดูบ้านก่อนแล้วตกหลุมรัก แล้วค่อยไปคิดว่าจ่ายได้ไหม · ลำดับที่ถูกคือ คำนวณงบจากรายได้จริง แล้วหาบ้านที่เข้างบ
ความลับ 02
ต้นทุนจริงสูงกว่าราคาซื้อ 30–50%ราคาบ้าน 3 ล้าน · ดอกเบี้ย 30 ปี + ซ่อมบำรุง + ส่วนกลาง = จ่ายจริงอาจเกิน 5 ล้าน · ต้องคำนวณต้นทุนทั้งหมดก่อนตัดสินใจ
ความลับ 03
รถเสื่อมมูลค่า ซื้อใหม่พอออกโชว์รูมเสีย 15–20%รถราคา 1 ล้าน ขับออกโชว์รูม = มูลค่าเหลือ 800,000–850,000 บาท ทันที · รถมือสองสภาพดีคือตัวเลือกทางการเงินที่ดีกว่าในหลายกรณี
ความลับ 04
เช่าไม่ใช่เสียเงินฟรีเสมอถ้าซื้อบ้านแล้วขายก่อน 5 ปี มักขาดทุน เพราะค่าโอน + ดอกเบี้ย + ค่าซ่อมสูงกว่าราคาที่ดินที่ขึ้นมา · เช่าในระยะสั้นมักถูกกว่าซื้อ